Confier la gestion locative de son patrimoine immobilier

Voici un extrait de check-list 4807 Immobilier en Haute-Savoie pour vous permettre de visualiser plus précisément les tâches afférentes à la gestion locative

• Avant la mise en location, vous devez définir la valeur locative afin de fixer le montant du loyer hors charges que vous allez demander. Dans les documents de la copropriété fournis par le syndic dans son Extranet, vous trouverez la proportion des charges locatives annuelles. Sur cette base, vous allez déterminer le montant de la provision pour charges à réclamer aux locataires. Si vous avez réalisé un investissement immobilier en vue d’une défiscalisation, vous devez vérifier l’évolution des plafonds de loyers afin de ne pas prendre le risque de perdre vos avantages lors de vos déclarations fiscales. Du montant de loyer défini dépendra la vacance locative. C’est-à-dire la durée pendant laquelle votre bien immobilier va rester vide entre deux locataires ainsi que la fréquence des changements de ces derniers. Ces éléments sont à prendre en compte pour le calcul de votre rentabilité locative. Les conseillers de 4807 Immobilier en Haute-Savoie prennent en compte l’ensemble de ces facteurs dans le cadre de chaque mandat de gestion locative.
• Avez-vous pensé à souscrire un contrat d’assurance propriétaire non occupant ?
• Mettre en valeur votre bien immobilier au travers d’une annonce bien rédigée accompagnée de jolies photos. S’il est en copropriété, pensez bien à faire apparaître les mentions légales de la loi ALUR dans votre texte comme le montant annuel des charges de copropriété. 
• Le marché locatif Haut-Savoyard est très dynamique. Vous allez recevoir un grand nombre de candidatures de locataires qu’il va falloir classer pour réaliser une sélection rigoureuse. La plupart auront un véritable projet mais nombreux ne seront pas solvables. Choisissez le bon locataire pour vivre une gestion locative agréable.
• Une fois le candidat locataire sélectionné, la rédaction du bail est à réaliser. Attention à bien le choisir parmi tous les types de baux (loi de 1989, loi de 1948, meublé, de droit commun). Selon le dossier de candidature, un acte de caution solidaire est à mettre en place.
• Avant la signature du bail, il est indispensable de rassembler l’ensemble de ses annexes dont les fameux diagnostics obligatoires. Les diagnostics à joindre au contrat de location dépendent de la date de construction du bien immobilier, de sa localisation, de ses équipements, …
• Une attention toute particulière est à porter sur ces diagnostics pour éviter une révision du loyer à la baisse ou une annulation du bail lesquelles mèneraient à une gestion locative compliquée. 
• Le contrat de bail doit impérativement être signé par le bailleur et le locataire avant la remise des clés. 

Vient alors l’état des lieux d’entrée. Ce document est à établir en présence du locataire. L’état des lieux d’entrée et de sortie doivent être établis sur le même modèle afin d’en faciliter la comparaison. Pour rappel, un locataire peut demander la modification de l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant sa signature. Bien penser à effectuer les relevés de compteurs.

• Le jour de l’entrée dans les lieux, seront à percevoir : le loyer charges comprises du premier mois de location, le montant du dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges maximum pour les baux non meublés), l’attestation d’assurance multirisque habitation.  Cette dernière est à réclamer chaque année durant toute la gestion locative du bien.
• Une déclaration de nouveau locataire est à adresser au service fiscal dont dépend le logement loué.
• La période de gestion courante débute alors. Edition des avis d’échéances, des quittances de loyers, éventuellement les attestations de loyer à remettre à la CAF.
• Chaque année, après les assemblées générales des copropriétaires, à réception du décompte annuel des charges de copropriété. Il vous faut procéder à la régularisation annuelle locatives. C’est-à-dire qu’il vous faut comparer les provisions encaissées chaque mois au total des charges locatives récupérables auprès du locataire
• Une bonne gestion locative implique également la révision annuelle du loyer. A établir selon l’évolution de l’IRL depuis la dernière date anniversaire du bail et à adresser aux locataires.
• Durant sa présence dans le logement l’occupant des lieux peut vous signaler le dysfonctionnement d’un équipement tel qu’un volet, un mitigeur ou tout autre équipement du logement.
• Chaque année, à réception de vos impôts fonciers relatifs au bien que vous louez, il vous faut penser à demander le remboursement de la Taxe d’Ordures Ménagères à votre locataire.
• Chaque année également, les revenus fonciers de votre patrimoine immobilier sont à intégrer dans votre déclaration de revenus. Selon votre cas, pour optimiser votre imposition au titre de vos revenus locatifs, choisir entre le régime micro foncier et le réel.

Même si vous avez été très rigoureux dans votre sélection de locataire, en gestion locative, existent les risques locatifs. Ces derniers peuvent se matérialiser de deux façon différentes:

1. Des loyers impayés le plus souvent dus à une évolution de la solvabilité du locataire. Impayés qui sans garantie de loyers peuvent vous engager dans des frais de recouvrement importants. 
2. Des dégradations immobilières nécessitant des réparations avant l’entrée du nouveau locataire. Il sera alors nécessaire de faire appel à des prestataires et d’effectuer le suivi des travaux en souhaitant qu’ils soient réalisés suffisamment rapidement pour percevoir à nouveau les loyers.

• Heureusement, vous ne connaitrez pas cela avec tous les locataires. La plupart des dossiers de gestion locative se déroulent sans accros mais la possibilité qu’un sinistre survienne dans le logement reste à considérer. La plupart des sinistres sont des dégâts des eaux. Là, deux cas de figures : soit votre bien immobilier en est victime (l’eau coule depuis le logement situé à l’étage supérieur ou depuis les parties communes de la copropriété) soit il est à l’origine du sinistre. Dans tous les cas, il sera à déclarer à l’assurance dans les meilleurs délais et avant toute remise en état.
• Viendra un jour où vous recevrez un courrier vous annonçant la fin du bail. Il conviendra alors de confirmer la bonne réception de la résiliation au locataire. Et dès que possible fixer la date d’état des lieux de sortie. Rappel : cet état des lieux doit être rédigé sur le même formulaire que celui d’entrée avec date et signatures des bailleurs ou de leur mandataire et des locataires. La rédaction de ce document est à réaliser avec soin et attention afin d’éviter tout litige ultérieur. C’est en effet en comparant l’état des lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie que vous allez pouvoir définir le montant à retenir éventuellement sur le dépôt de garantie après obtention des devis des entreprises prestataires. Pensez également à réclamer des factures acquittées des fournisseurs d’eau et d’énergie.
• En cas de présence de dégradations, ou si le logement est simplement défraichi, il va vous falloir préserver vos revenus locatifs au mieux en obtenant une intervention très rapide des entreprises du bâtiment pour la remise en état du logement. 
• Une régularisation des charges après sortie du locataire sera à réaliser après réception du décompte annuel des charges de la dernière année de présence du locataire.
• Et vous voilà reparti en recherche d’un futur locataire. 
  
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